Жилая застройка в Дубае. Разбор.
Жилой район Discovery Gardens для среднего класса
Заметив на карте Дубая необычную структуру, мы решили поехать посмотреть, как строят жилье для среднего класса. Район был построен около 10 лет назад как эксперимент в ответ на запрос рынка в комфортном жилье — тихий район, много зелени и безопасная среда.
Что сразу бросается в глаза при взгляде со спутника:
1. Парковка. Там нет подземных паркингов — примерно половину территории занимают плоскостные парковки, что естественно у русского урбаниста вызывает отторжение, но! Парковки расположены скорее островами и по району можно спокойно передвигаться не замечая их. Все зеленые придомовые пространства связаны между собой и только местами приходится переходить дорогу 1+1 — в местах перехода парковка отсутствует. Помимо этого паковочные ряды разделены зеленью — кустарниками и взрослыми деревьями, так что визуально перед вами почти никогда не открывается асфальтовое поле. По краям парковок есть тротуары, переходы подняты в один уровень (как и во всем остальном городе).
2. Застройка и планировка. Дома ломаной формы высотой 5–6 этажей образуют полуоткрытые кварталы, в плане двор сужается к открытой стороне, становясь приватным. Типологически это микрорайон — дворы проходные, все первые этажи жилые (даже прямо у метро), нет четкого разделения на общее и частное, однако планировка способствует интуитивному пониманию этих границ. Дворы можно разделить на два типа — двор-сад и двор-площадь: первое, кажется, для людей побогаче и преимущественно бездетных (или со взрослыми детьми), а второе — более социальный формат, где замощенном плиткой дворе много детей играют в футбол или что-то типа того. Детских площадок в нашем понимании нет ни в первом, ни во втором — игровой городок вынесен за пределы двора на общую территорию и обслуживает сразу несколько “кварталов” (как и большие спортивные площадки). Еще на общей территории района есть 12 открытых бассейнов для резидентов! Если посмотреть на старые московские фотографии, в Новых Черемушках при строительстве экспериментального 9 квартала тоже такое закладывалось, но как-то не сложилось, а жаль.
3. Транспортная схема. Район представляет собой вытянутую полосу шириной 500 метров, расположенную между двумя магистральными улицами, по которым ходит автобус и на одной из которых расположено метро.
А дальше интересно: у нас в подобных условиях при такой же посадке домов улицы нарезали бы квадратной сеткой, и посередине этих 500 метров была бы еще одна улица (зачем?). Как сделано в Дубае: продольные улицы отсутствуют вообще, а поперечные представляют собой волнистую линию, проходящую по диагонали со смещением примерно в 250 метров без единого прямого участка(смотрите картинки). Радиус кривизны каждой волны — около 70 метров, что достаточно для комфортного вождения, но при этом не позволяет разогнаться. Знаков ограничения скорости мне на глаза не попадалось, но фактически все ездят не быстрее 15–20 км/ч. Что это дает: по такой дороге неудобно срезать путь, поэтому ей пользуются только чтобы подъехать к конкретному дому. Этому же способствует то, что проезды не связаны друг с другом (за редким исключением), и это не то чтобы вынужденная мера, а скорее логика такой планировки. У нас можно часто в прямоугольной сетке встретить тупики с разворотными площадками там, где напрашивается прямой проезд. На проезд нанизаны зоны с парковками, которые, опять же, из-за своей изолированности служат только жителям конкретных домов. А непосредственного подъезда к подъезду, как у нас принято, как такового нет — входы только со двора (куда при необходимости может проехать служебная техника).
4. Зелень. Район очень зеленый! Такому озеленению позавидует любой московский премиум-класс, несмотря на то что Дубай — это пустыня, все деревья, кустарники и цветы растут в песке и без регулярного полива моментально погибают, поэтому вся поверность земли устлана поливочными шлангами. Такому району действительно не стыдно называться Gardens, в отличие от всех наших ЖК, содержащих в названии “парк” или “сады”.
Из минусов — благоустройство очень слабое, а тротуары местами узкие. Но судя по всему, это постепенно меняют — в некоторых местах шли работы по расширению тротуара вместо нескольких парковочных мест.
По стоимости недвижимости — вполне сопоставимо с жильем в Новой Москве: квартира площадью 45 кв.м. стоит в среднем 300.000 дирхам — то есть 6 миллионов рублей. Только возле метро и в 20 минутах езды от центра города.
Судя по отзывам на разных сайтах, район пользуется большой популярностью, так как предоставляет то что нужно большинству людей — нечто среднее между плотной городской жизнью и индивидуальным домом, чтобы было много зелени и тихо, но при этом с хорошей транспортной доступностью. Жаль, что в московской практике нового строительства к подобным параметрам подобрать ничего нельзя — внутри МКАДа строят башни по 40 этажей (никакой вам зелени и спокойствия), а за МКАДом — примерно то же самое, только пониже (тут вообще не получится найти ни плюсов города, ни плюсов частного дома — из обеих категорий оставляют только самое плохое).
Смотрите фотографии и делитесь своими впечателениями!
